京年后二手房表现罕见 财税或将成为楼市主导政策

据伟业我爱我家(博客,微博)数据中心统计，春节后一周的时间里2月14日至2月20日，北京楼盘新宅签量为1006套。二手住宅签量为6048套，日均成交864套，节后首周交易量为2010年以来的最高值。成交均价为41490元/平米，较2015年12月微涨2%，小幅高开。

伟业我爱我家集团副总裁表示，节后一周北京房地产市场呈现出了新房冷、二手房热的状态，整个二手房市场显得非常热络。根据以往的经验，同一周期内，北京的二手房与新房交易量之比通常在2：1左右，而今年节后一周高达6：1，可见目前楼市的购房热情特别是改善型需求大部分都是在二手房市场集中释放的。

相比之下，新房市场由于节后很多项目尚未开盘，且目前北京大部分新房是期房，不能即买即住，位置也较为偏远，交通、配套设施不是很成熟，所以需求有向二手房市场流动，整个新房市场略显清淡。

节后二手房市场表现罕见 系列利好政策影响大

胡景晖表示，北京二手房市场在往年底也曾出现过翘尾行情，但春节后的交易也这么热络还是非常罕见的，具有一定的特殊性。节后二手房市场的快速升温与去年一系列的税收、货币政策以及其它利好政策不无关系。此外，2016年二月份以来出也有多项利好列政策出台，包括购房首付比例的进一步下调、住房公积金存款利率的提升、北京解除外籍购房的限制以及最近对契税和营业税的减免和调整等等。虽然这些政策有的涉及北京，有的并没有，但它们一方面带来了实质性的利好，另一方面也对购房人的心理预期产生了影响。

同时，北京二手房市场的交易过程中，很多人是希望即时改善居住条件，所以在二手房市场上有70%是连环单，业主既买又卖，这样的改善型需求释放买卖都在二手房市场发生，进一步促进了二手房交易的提升。但整体来看，由于以往的节后市场都需要一个逐步升温的过程，所以业内也对今年节后二手房市场的快速回暖感到非常意外。

2016前两季度市场相对活跃 下半年或将趋稳

对于2016年北京二手房市场的预期，胡景晖则持一个相对谨慎的态度。他表示，虽然我们近期在刺激政策上做出了一些改变，从原来简单的货币政策调整逐渐转向了货币政策、财税政策双管齐下，甚至采取了更多的手段来促进有效需求和房产交易，但从未来来看，政策刺激的边际效用是在递减的，2015年北京的新房、二手房交易量相比2014年都几乎翻番，改善型需求在被刺激的同时也在2015年得到了提前释放。所以随着需求的饱和，2016年的市场或将趋于平稳，交易量可能与2015年持平甚至是有所降低，价格的涨幅则会逐步收窄。

当然，包括政策、市场还有购房人的心理都尚有不确定性，从目前来看，市场或在在一季度、二季度相对活跃，进入下半年则会进一步趋向于稳定。而且下半年本身还有很多不确定的因素存在，所以我们不能仅凭春节后一周的市场交易情况就去乐观判断今年的市场会大好，市场走向究竟会如何还需要长期的市场数据来进行佐证。

219财税新政对北京有影响 税收政策尚有调整空间

2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合下发《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，调整房地产交易环节契税、营业税，而北京只有一条实施，即对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

胡景晖表示，虽然北京只享受其中一条新政优惠，但这对140平以上高总价、大户型的购房需求还是有很大影响的，以前3%的契税现在下降了一半，如果是高总价、上千万的大户型，可省十多万，这对很多首次置业或是将原有住房全部卖出重新购买家庭唯一住房的大户型购房人还是非常有益的。其它新政虽然在北京不适用，但对购房人的心理依然会产生影响，因为这预示着未来税收的减免将是长期的政策趋向，很多需求会在这段时间受心理影响释放出来。

胡景晖认为，未来税收政策调整的空间可能比货币政策更大一些。比如营业税现在是满两年不再征收，但实际上2005年以前二手房交易的营业税、个人所得税都是没有的，因此还有调整空间。契税现在虽然分了几档，但在一些特定的城市，针对特殊的人群也还有调整的空间。按揭房款能不能在税基上冲抵个人所得税现在也在讨论之中，所以税收政策的调整余地依然是存在的，财税政策也或将成为2016年影响楼市的主导政策。