房企“降档”之路

2020年8月，监管部门提出了三条红线的监管指标，对房企有息负债进行管控。与以往的监管渠道不同，三条红线从管控融资供给方转向融资需求方，对融资主体的财务表现提出更高要求。

为此，去年第四季度房企将部分经营重心转移到优化财务指标上，通过增加在手现金、权益以及减少有息负债等方式的进行“降档”。

具体降档方式因企业而异，包括IPO、配股、分拆上市、发行永续债、出售项目股权等。从近期发布的2020年业绩报告中，可以看出房企降档效果显著。

“降档”任务下的财务变化

据观点指数统计的40家上市房企数据，17家房企的三条红线指标实现了优化，成功降档。

数据来源：公司年报，观点指数整理

其中，中国金茂、中骏集团、越秀地产、弘阳地产等8家房企成功从黄档转为绿档，建发国际以及佳兆业连降两档，从橙档转为绿档。

金辉控股以及金科股份降档成果更为显著，从2019年底连踩三条红线，转变为均符合监管要求的绿档企业。

数据来源：公司年报，观点指数整理

影响三条红线指标的主要财务数据包括在手现金、有息负债、权益等因素。

得益于去年众多房企将销售回款作为硬指标进行管理，同时因为土地投资支出减少等因素，在手现金上升明显。截至2020年末，40家房企在手现金总和为35884.4亿元，同比增长15%，增幅较2019年扩大4个百分点。

另外，33家房企在手现金出现增长，其中增长幅度最大的两家房企分别是去年完成上市，获得大额募集金额的祥生和金辉，增幅分别为907%和125%。

数据来源：公司年报，观点指数整理

有息负债方面，截至2020年末，40家房企有息负债总额为49483亿元，同比增长2%，较2019年缩窄13个百分点。

随着资金流入房地产渠道逐渐收紧以及融资新政下房企控制债务总量积极性增加，有息负债总量增速有望进一步放缓。

数据来源：公司年报，观点指数整理

从有息负债结构上看，短期有息债务成为了首要控制标的，房企通过债务展期等方式降低短期有息债务量，使现金短债比符合监管要求。

体现在数据上，截至2020年末，40家房企短期有息债务总额为15451亿元，同比减少4%，增速较2019年缩窄23个百分点；长期有息债务总额为34032亿元，同比增长4%，增速较2019年缩窄9个百分点。

另外，短期有息债务占有息债务比例降低31%，为近3年的低点。

数据来源：公司年报，观点指数整理

从权益方面看，截至2020年末，40家房企总权益为41244亿元，连续三年维持20%以上的同比增速。

相比于股权层面的融资，房企采用合作开发项目的方式更加容易和普遍，少数股东权益占总权益比例上升明显，从2018年末的33%上升到2020年末的39%。

降档路径

根据三条红线指标的计算方法，房企可以通过增加在手现金、权益以及减少有息负债（尤其是短期有息负债）等方式实现降档。不过，这背后的具体实施动作因企业而异。

对于尚未上市的房企而言，IPO是改善红线指标的最有效途径。

以金辉控股为例，2020年10月，金辉控股在港交所敲钟上市，募资款项净额为25.8亿港元，计入股本和股份溢价。

数据来源：金辉控股年报，观点指数整理

此外叠加2019财年年内溢利（31亿元）全部转为权益科目的保留溢利，金辉控股归属母公司股东权益同比增长28%至216亿元。

除了IPO之外，部分已上市公司可以通过配股以及分拆子业务上市，达到快速降档的效果。

以融创中国为例，2020年1月，融创中国以每股42.80港元配售1.8692亿股配售股份，配售所得款净额为70.6亿元，计入权益科目的其他储备。

2020年11月，融创中国通过发行新股的方式，将旗下物业板块融创服务分拆于港交所上市，此次分拆募集款项净额为75.92亿元，与摊薄资产净值账面值差额为51亿元，计入权益科目的其他储备。

总的来说，融创中国通过配股以及分拆物业上市，叠加2019财年的利润结转（356亿元），使其归属母公司股东权益从2019年末的831亿元增长至2020年末的1256亿元，最终实现净负债率和现金短债比两项指标大幅改善，成功迈入黄档企业范畴。

当然，也有少数企业凭借着背后股东的雄厚资金实力，通过发行永续债的方式（计入权益），改善红线财务指标，建发国际就是一例典型案例。

2020年12月，建发国际与大股东建发房产订立可续期借款合同，获得95亿元永续债贷款金额，初始年利率低至4.65%（5年期以上LPR）。

由于永续债没有到期日，偿还顺序与公司股票一致，在会计处理上通常被视为股本。因此，建发国际2020年财报中，权益科目下的永续贷款增加95亿元，带动归属母公司股东权益同比增长144%，同时优化了红线财务指标数据。

上文中提及的IPO、配股、分拆上市以及发行债等增加归属母公司股东权益的降档动作有一定的门槛，并非适用于全部房企。

事实上，房企普遍采用的是加大项目合作开发，从减少资金投入和增加少数股东权益的层面进行降档。

以佳兆业为例，自2018年开始，佳兆业开始加大降负债力度，并提出在项目层面上加大股权合作。彼时佳兆业的土储储备面积为2400万平方米，权益比为87%。

数据来源：佳兆业官网，观点指数整理

随后几年，佳兆业继续实施合作开发战略，尤其是在新增项目上，2020年拿地土地权益比为60%。截至2020年末，佳兆业土地储备面积为2875万平方米，权益比已经降低至67%。

在2020年资产负债表上，佳兆业少数股东权益同比增长55%至464亿元，侧面反映了佳兆业去年拿地权益比例降幅明显。

值得注意的是，少数房企迫于三条红线带来的融资压力，亟需短时间内优化报表财务数据，采取了出售项目部分甚至全部股权的方式，在回笼现金的同时出表项目，例如蓝光发展。

2020年10月，蓝光发展将其持有的迪康药业100%股权，以9亿元的价格转让给汉商集团，短期内增加公司流动资金，有效地缓解负债压力。