安居客递交招股书 利润19.55亿元的流量平台是门好生意吗?

去年58同城以高达87亿美元的方案在纳斯达克退市，成为继360之后美股中概股私有化最大宗案例，同时也印证了姚劲波作为一代互联网先驱的折戟。

以信息差和流量为王发家的58同城，被认为是落后于时代的产物。目前的市场讲求占领垂直细分领域，姚劲波最近的心思亦在此处。他希望凭借分拆58同城旗下仍具竞争力的业务板块，寻找重新振作的路径。

于是4月8日，在3月下旬曝出上市传闻后，房产信息服务平台安居客正式向港交所递交招股书。一同吹响上市号角的还有快狗打车，它前身为58速运，现时与头号种子货拉拉、满帮集团竞争同一条赛道。

2007年在上海成立的安居客是58同城的核心业务之一，其崛起于2011年引发的O2O热潮。当时，安居客已完成第四次融资，接受了包括百度、经纬创投等投资机构总计7200万美元的战略投资。

安居客以收取端口流量费用为主营收入的经营模式，在当时受到欢迎。据悉该公司在2013年估值达到8亿美元，翌年估值达到15亿美元。也是在2014年，安居客启动上市计划，随后自信开启涨价向中介行业开刀。

而由此引发的中原地产、链家地产、我爱我家、21世纪不动产等8家主要房产中介的联合抵制，亦使安居客上市计划最终搁浅。该事件以创始人梁伟平退出，58同城2.67亿美元收购安居客收场。

在被58同城收购后，安居客与58房产整合为安居客集团，并随即迎来了另一段发展机遇。2015年第二季度起到2016年春节后，安居客连续三个季度流量爆发式增长，季度环比均增长超过200%，压倒搜房网成为国内最大的新房、二手房服务平台。

安居客的行业地位维持至今。根据最新招股书披露来自艾瑞咨询数据显示，截至2020年12月31日，安居客2020年第4季度平均移动月活跃用户量为6700万，按2020年平均移动月活跃用户量计算，安居客为中国最大的在线房产平台。

期末安居客线上覆盖的城市及县城数量超820个，根据艾瑞咨询，安居客是中国在线房产服务平台中覆盖城市和县城数量最多。同时，该公司开发的房产数据基础设施房源全息字典收集了中国1.94亿套房产数据，这是国内第二大房源数据库。

另外，去年末安居客在线房产平台上的付费经纪人数量超72.6万人，占据67%的线上房地产营销市场份额，根据艾瑞咨询数据显示，安居客在中国房地产服务平台中付费经纪人数目最多。

营收方面，同样来自艾瑞咨询数据，按2020年收入计安居客还是中国最大的新房及二手房在线房产营销平台。去年该公司收入为80.52亿元，年内利润19.55亿元，同期的净利润率为24.3%。

在这份招股报告中，安居客暗示自己实力强劲、荣誉加身，仍执掌行业牛耳。安居客向来坚持不做线下自营，但问题是单纯做信息流量平台真的是门好生意吗?

按招股书显示，安居客集团去年整合了安居客、58房产、爱房和巧房，目前的定位是从一个在线营销服务提供商转型为一个领先的开放型房产信息交易服务平台。但事实上，安居客目前的收入来源仍依赖于，向使用平台服务的中介和开发商收取服务费。

招股书显示，安居客目前的收入来源主要分为三块：在线营销服务，其对应安居客和58房产，是安居客集团最为传统的一块业务。收入主要来自于就二手房为房产经纪品牌及经纪人提供营销服务，以及为房地产开发商的新房提供广告及促销服务。

交易服务对应2019年推出的爱房，该业务主要抢占新房赛道，其收入主要来自于从开发商处赚取的新盘销售佣金。

据披露，爱房目前业务扩展至中国33座城市，2020年交易总量达653亿元，较2019年增长282%。安居客称，爱房业务的前景是公司未来增长的重要驱动力。

而其他服务收入则对应的是巧房。巧房主要业务是通过提供SaaS解决方案，帮助经纪品牌及经纪人实现工作流程数字化并提高效率。

资料显示，截至2020年12月31日巧房累计拥有超过34.4万名用户。其收入主要来自包括使用软件及技术平台以及提供与此相关的技术服务的许可费。

不过，爱房和巧房都是安居客在去年12月才完成收收购和并表的新业务。体现在报表上，去年80.52亿元收入中，在线营销服务实现77.99亿元，占比96.9%。而交易服务仅占2.8%，录得2.28亿元。其他服务去年收入2469.1万元，占比03%。

因此，安居客目前实质上仍是一间在线营销服务提供商，它仍注重流量。在招股书中，安居客宣称拥有中国最大用户流量和经纪人网络。

过于单一的收入来源是安居客一直以来的痛点。要提高在线营销服务的收入，必须要向中介涨价，而涨价的不确定性后果在2014年那场抵制运动中已经呈现。安居客目前亦提出：“将继续扩大及深化我们的服务范围。”寻找更多收入增长点。

只是回望目前的中介代理行业，线上与线下结合的模式似乎是主流，安居客坚持非自营的商业模式必然受到重重挑战。而最大的问题是如何取得来自资本市场的认可。

无论线上还是线下，贝壳找房是目前中国最大的房屋交易和服务平台，是线上线下结合模式的最成功例证。该公司2019年总交易额达到2.1万亿，拥有3.7-4.2万家门店。贝壳于2020年8月在纽约上市，目前市值达到664.04亿美元。

房地产交易始终是一类涉及金额较大的交易，购房者最终下决定以及随后签约、过户等还是需要中介代理的协助。

线上卖房没法完全取代线下门店的功能，不向线下出击，安居客可能难以成为真正的龙头。因此，安居客现时通过爱房和巧房渗透线下交易层面，并希望尽量将房产交易由线下过渡至在线。

但一切都有待观察。

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