1-2月中国房地产企业融资能力TOP30报告

根据统计局公布的数据，本年资金来源2月累计值同比大增51.2%。其中，定金及预收款增长幅度最大，几近翻倍。

与1月债券发行放量形成对比，2月债券发行量（金额计）创新下近一年以来新低，主要受到公司债发行量大幅缩小影响。由于各房企均在控制负债增长，新债发行多用来偿还到期债务。另外，华夏幸福因债务偿还问题，今年第三次遭到穆迪降级，穆迪同时撤销对华夏幸福的全部评级。

转看信托领域，投向房地产领域的信托产品预期收益率下降的趋势已经开始缓解，基本保持稳定。本月信托产品的加权平均预期收益率略有下降，主要由于信托产品投资方式组成的变化，而非信托产品投资预期收益的进一步下降。

碧桂园世茂跻身前五，本年到位资金同比增幅上扬

1-2月碧桂园凭借强劲的权益销售、较多的低息债券发行等方面的突出表现，夺得本次榜单的榜首。而万科、中国海外发展等长期表现优秀的房企虽然名次略有下降，但整体仍然保持着排名优势。

根据观点指数的跟踪统计，榜单前五名的房企债券加权平均发行利率保持着低于4%的出众水平。另一方面，前10名房企中，有7家房企获得国际评级机构的投资级发行人评级，显现出信用较高的房企在融资方面的优势突出。

此外，现金短债比和权益销售方面，上榜企业则区分度不大。一方面，上榜房企现金短债比普遍达到“三道红线”要求，另一方面，权益销售额虽在数值上有着较大差异，但分数占比没有起到决定性作用。从而，一些规模相对较小、财务相对稳健的房企得以上榜。

本年到位资金同比增幅上扬，债券发行额创新低

根据统计局最新公布的数据，2021年1-2月房地产本年资金来源累计合计30559.75亿元，同比增长51.2%，高增长主要由于2020年疫情冲击导致的到位资金大幅萎缩，基数较小。

具体来看，定金及预收款大幅增长96.4%至11002.0亿元；个人按揭贷款上升63.7%至4961亿元。国内贷款增幅最小，同比增幅仅为14.4%至5201.1亿元，对比而言，国内贷款受到疫情影响也最小，2020年同比仅下降8.6%。

根据市场数据，2021年2月房地产行业共发行28只债券，涉及资金总额为250.31亿元，较上月大幅减少，债券发行数量同比下降70.2%，而债券发行总额下降69.1%。

发行期限上来看，本月发行债券与以往一样，多为中短期债券，鲜有债券期限超过5年。同时，多数债券发行金额少于或等于10亿元。

从发行额来看，本月创下一年以来的新低，或因大部分融资需求已在1月得到满足，加权平均票面利率方面则回升到2020年年末的水平。

从比例来看，1月份接近半数的债券发行额来自公司债，而在2月份这一比例有显著的降低，公司债发行量显著减少也是2月债券发行量不足的原因之一。

另外，定向工具和短期融资券的比重变大。

而从1、2月债券发行额的对比来看，可发现公司债发行量的下降程度要更加明显。除企业债的发行有微升外，其余各类别债券的发行量都有不同程度的下降。

从债券募集资金用途来看，除普遍用来偿还债务外，有21亿元的债券表明将用于房屋租赁项目的建设及运营。

海外债券方面，房地产行业2月共发行中资离岸债券14只，总募集金额约合258.2亿人民币，加权平均票面利率为6.2%，平均期限为3.0年，同时有一只永续债发行。

加权利率来看，与内地市场相反，海外债券2月发行利率较1月反而有所下降，从1年的时间来看，仅高于2020年4、5、10月的票面利率水平。同时，海外债券平均票面利率依然高于内地债券。

总体来看，房地产行业于2月共发行42只债券，共募集资金508.5亿元，同比下降68.6%，同时，本月也是2020年1月以来房企债券发行额最少的月份。

另一方面，由于华夏幸福的债务状况恶化，穆迪投资者服务于3月2日将其公司家族评级降至Caa3，而所发行优先无担保债券评级则降至Caa2，这是华夏幸福今年以来第三次遭穆迪降级。

穆迪分析师评论指出降级反映了公司在疲弱的经营和流动性下，回收预期的弱化及有限的偿债能力。由于缺少足够的信息支持评级，穆迪决定自下调评级后撤回全部关于华夏幸福及其附属投资公司的评级。

信托投资预期收益企稳

根据市场数据，2月投向房地产领域的信托产品共发行229只，环比下降41.3%，规模总计264.8亿元，同比下降50.3%。其中，采用权益投资方式的信托产品发行量最多，达106只，接近全部发行量的一半，采用股权投资和贷款的信托产品分别为74只和37只。

收益率方面，2月投向房地产领域的预期收益率较上月出现小幅回落，环比下降0.5%，至7.42%。

按投资方式来看，组合运用的信托产品预期收益率与上月相同，其余各类别的收益率都有不同程度的上升，尤其采用股权投资方式的信托产品，从7.77%上升至7.89%，预期收益率上升较为明显。

换句话说，整体信托产品预期收益率下降实质来自各类别占比的变化，而非收益率本身下降。

从各投资方式信托产品的规模占比来看，可以明显看到，预期收益率最高的采用股权投资的信托，在2月的发行占比下降明显，而预期收益率较低的贷款及权益投资两种方式的信托产品发行量占比增加，导致了整体预期收益率的回落。

从2月市场上有公开信息的112只信托产品来看，股权投资的产品有38只，规模53.69亿元；权益投资的产品有57只，规模98.55亿元；信托贷款的产品有15只，规模44.32亿元；组合运用的产品有2只，规模0.55亿元。

根据融资方信息追溯到参与信托的重点房企，各房企融资信息汇总如下：

从重点房企所参与的信托产品来看，多数信托产品的预期收益整体在7%-8%，只有少数信托产品收益在该区间之外。

同时也可发现，采用股权投资的信托产品预期收益均相对较高而权益投资与信托贷款的预期收益差异不大。

从投向地点来看，2月的信托资金的投向相对集中，主要投向广东、四川、云南等地，其中，投向广东、四川两地的已知信托资金总额分别为31.75亿元及31.61亿元，显著高于其他省份。

从收益分布来看，可发现，广东、四川的预期收益相对集中，而江苏、河北、北京的收益相对分散。