限购再升级 北京通州楼市成交下滑

随着５月５日夜间北京楼盘通州楼市限购政策升级，通州楼市成交开始急剧下跌，公寓类成交甚至为零，呈现出瞬间冰冻的态势。

通州或进入有价无量时代

按照通州最新版的限购令规定，对商务型公寓和商业、办公项目这三类房屋实施限购措施。通州区商务型公寓暂停向以下三类家庭出售：已拥有１套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭；已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭；无法提供在本市连续５年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。此外，通州区新建商业、办公项目应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位、社会组织等，且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位、社会组织等。

中原地产研究部统计数据显示，在最近的３天中，北京合计签约公寓类物业５２５套，其中房山与大兴成为市场的主要热点区域。另外顺义、门头沟签约比例也有上涨。而４月单月通州公寓签约５９２７套占北京全市比例为６１％。最近３天，通州市场的写字楼、商业只有２套签约，整体看，限购对市场的影响还在集中释放期。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，通州楼市限购的再次升级，将抑制市场的公寓成交，以住宅成交看，在２０１５年８月住宅升级限购后，通州住宅成交从之前的单月１０００—２０００套，下调到了５００套上下，跌幅一半。升级版的通州商住限购，因为要求企业购买，将影响起码６０％—８０％的成交量。

另外，通州的限购，对于北京其他地区如大兴、房山、顺义的公寓市场将是一定的利好，部分需求已经出现了转移迹象，预计未来全市的签约将依然维持平稳。

张大伟认为，目前通州市场的整体库存较少，而且最近几年土地供应少，对项目的价格打压不会太冒险。但成交量的大幅度下调，将抑制价格快速上涨的可能性。整体看，通州市场未来将进入有价无量时代。成交量低迷，但价格依然平稳。

限购或导致需求外流周边区域

据亚豪君岳会统计数据显示，五一假期后的第一周北京商品住宅不含保障房与自住房仅实现成交１８７５套，成交面积１８．４２万平方米，环比之前一周分别减少３７％、４２％，同时这一成交量也创造了近８周的新低。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，今年前４个月北京商品住宅市场成交呈现出快速攀升的趋势，在这其中通州尤其是通州商住产品成为推动成交上升的“急先锋”。根据亚豪君岳会统计数据显示，２０１６年１—４月，北京商品住宅不含保障房与自住房共实现成交３３６７６套，同比增长１２２％，而在这其中通州区成交占比高达３１％，居各区之首，占整体市场成交量的比重也比去年同期上升了１６个百分点。

郭毅认为，自去年通州住宅限购之后，区域内商住产品开始凸显优势，项目入市积极性提升因此也拉动了整体成交的不断攀升。而进入４月之后，随着通州商住限购传言的散布，通州区域成交进入一个新高峰，４月通州区共实现成交６６０１套，市场成交占比高达４４％。

不过这一疯狂的趋势随着５月５日半夜通州商住限购“靴子”落地，被强行终止，受此影响，近期项目入市积极性降低，预计５月北京住宅成交将难以为继，环比下滑趋势已现明朗。郭毅认为，在通州限购政策落地之后，周边区域商住项目将积极入市，接收“被溢出”的市场需求，预计未来商住占据较大市场份额的状况仍将持续。